Contrato de obra código civil

Publicado en la Revista de la Asociación de Promotores Inmobiliarios (Aproinco), número 5, 1 de septiembre de 1994.

El contrato más importante que constituye la base de las actividades económicas del sector de la promoción inmobiliaria es, sin duda, el contrato de construcción. Sin embargo, a pesar de su importancia, se trata de un contrato con disposiciones anticuadas, anacrónicas y diluidas, que se complementan y completan con la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
El Código Civil lo califica erróneamente como un tipo de arrendamiento en los artículos 1.588 a 1.600 y le da la desafortunada denominación de arrendamiento de obra, a pesar de que, en rigor, no es aplicable ni una sola de las normas previstas para los arrendamientos en el Código Civil. Esta situación cambiará en un futuro próximo, cuando se apruebe y entre en vigor un proyecto de ley que modifica las disposiciones del Código Civil sobre contratos de servicios y de trabajo.
Lo que en el Código Civil y en la doctrina y jurisprudencia se denomina contrato de obra puede definirse como aquel en el que una de las partes contratantes se obliga a realizar una obra por una determinada remuneración.
Aunque este contrato puede abarcar una gran variedad de objetos, desde la fabricación de paraguas hasta la construcción de trenes, pasando por la ejecución de movimientos de tierras, el objeto más común e importante del contrato es la construcción de edificios, y por ello la mayoría de sus disposiciones en nuestro Código Civil son exclusivamente como si el objeto del contrato fuera sólo la construcción de edificios Se pretende exclusivamente que el objeto del contrato sea sólo la construcción del edificio.
El contrato, según Mullerat, se define como un contrato por el que una parte (el comitente o constructor) compromete a la otra (el contratista o constructor) a construir un determinado edificio según un plan o proyecto, por el que debe pagar un precio determinado. A pesar de las características especiales que confieren a los derechos de autor una fuerte autonomía, nuestro derecho positivo no considera los derechos de autor como autónomos, lo que se refleja en el texto legal incorporado en los contratos de derechos de autor.
Siempre que se habla de este tipo de contrato, surge el debate y el problema de distinguirlo de los llamados arrendamientos de servicios. Esta cuestión no está exenta de problemas y tiene importantes implicaciones prácticas y teóricas, ya que la clasificación del tipo de contrato determina las normas aplicables al caso concreto. La diferencia esencial es que en un contrato de servicios la prestación en sí, es decir, la actividad, constituye el servicio, mientras que en un contrato de derechos de autor existe la obligación de producir un resultado.
Este criterio es algo

Elementos personales

Cuando hablamos de elementos personales, nos referimos a personas físicas o jurídicas, es decir, a las partes contratantes. En los contratos de construcción, podemos distinguir entre el comitente o propietario que encarga la obra y la recibe como un bien, como un elemento pasivo de la obra, el promotor que dirige, organiza y emplea los medios necesarios para hacer posible la obra, y el contratista que lleva a cabo la ejecución de la obra. En la práctica, la figura del promotor se solapa con la del constructor o propietario de la obra y a veces, si se trata de un contratista, con la del propietario.
A menudo ocurre que los contratistas autofinanciados no cumplen íntegramente el contrato de construcción. Por ello, muy a menudo se ven obligadas a subcontratar parte del trabajo a otra empresa. Legalmente, esta relación tiene lugar a través de un subcontrato, en el que el contratista está vinculado al subcontratista por un contrato de construcción separado, que en principio es independiente del contrato principal, en el que el contratista adopta la posición del propietario.

Elemento genuino

En cuanto a los elementos materiales de un contrato de construcción, cabe distinguir entre la obra, que es el objeto del contrato, y el precio, que constituye la contraprestación por su realización.
Estrechamente relacionado con la definición de contrato de construcción, se entiende por obra el resultado de la actividad realizada por el contratista. Este resultado puede ser la creación de algo, por ejemplo la construcción de un edificio, pero también la modificación de otra cosa.
No sólo en la construcción, sino también en la modificación o reparación de bienes.
La obra objeto del contrato debe ser física y jurídicamente posible y estar determinada de algún modo, bien por el proyecto o la concepción, bien por la indicación de las circunstancias que la determinan y establecen. Las obras se realizan de acuerdo con el proyecto y no pueden modificarse sin el consentimiento de ambas partes del contrato, aunque es habitual que el cliente se reserve expresamente el derecho a realizar cambios dentro de ciertos límites.
El segundo elemento esencial del contrato de construcción es el precio o la remuneración que debe pagar el cliente o propietario de la obra al contratista.
Esto debe ser seguro. Es decir, debe fijarse en el momento de celebrar el contrato, es decir, la obra debe realizarse "dentro del presupuesto", o debe ser determinable posteriormente. Sin embargo, esto no significa que el precio sea fijo, ya que los precios no tienen por qué ser específicos o estar fijados de antemano. El precio suele pagarse en dinero, pero ello no impide que pueda consistir en otro tipo de prestaciones, y debe abonarse en el momento de la entrega, salvo pacto en contrario o costumbre, tal y como establece el artículo 1.599 del Código Civil.
La posibilidad de modificar el precio fijado en el contrato es una cuestión importante, ya que tiene importantes implicaciones prácticas para la promoción inmobiliaria. La redacción del artículo 1.593 del Código Civil es muy clara al respecto: "El contratista que hubiere ejecutado una construcción u otra obra a precio fijo sobre la base de un plan convenido con el dueño del terreno, no podrá pedir aumento de precio, aunque aumente el coste de la mano de obra o de los materiales, pero si la modificación del plan produce un aumento de la obra, el dueño podrá aumentar el precio si hubiere dado su consentimiento".
El artículo transpuesto que establece el principio de constancia de precios es propio de economías rurales y estables como las del siglo pasado cuando se promulgó el Código Civil, y no se aplica a la economía capitalista actual donde la inflación es una constante y se refleja en mayores salarios para los trabajadores y mayores precios para los materiales. Por este motivo, hoy en día es habitual incluir en los contratos de construcción

Abandono de obras sin contrato: ¿cuándo se considera abandonada una obra? ¿Qué ocurre cuando el promotor reclama el abandono de las obras y no paga parte del precio, mientras que el contratista alega que las obras se abandonaron porque el promotor se negó a pagar? Litigios por paralización de obras En este número, el experto en Derecho contractual Ernesto Badia Cambra ofrece respuestas detalladas a las preguntas anteriores.

Contrato de arras

Introducción

¿Ha empezado a reparar su casa y el contratista desaparece sin avisar, dejando la obra inacabada? ¿Ha empezado a trabajar en una obra nueva para luego cometer una serie de errores y el contratista ha desaparecido sin dar explicaciones, sin contestar al teléfono y dejando la obra inacabada?

Tal vez se haya enfrentado a un paro laboral y haya querido leer este artículo.

¿En qué circunstancias se considera abandono?

El arrendamiento descrito en el artículo 1544 del Código Civil es un contrato en el que una parte se compromete con la otra a realizar obras (por ejemplo, reparaciones o nuevas construcciones) a cambio de una contraprestación determinada. Estos contratos pueden celebrarse verbalmente y no es necesario que consten por escrito para que el contrato sea válido y las partes se obliguen mutuamente.

Si la parte obligada a realizar la obra abandona unilateralmente las obligaciones derivadas del contrato y deja la obra sin terminar, se produce un abandono de la obra. Para ello se requiere un incumplimiento material o sustancial que provoque la rescisión del contrato.

Hay que determinar si se trata de un cese de trabajo o de una mera interrupción del mismo.

Contrato de un día

En relación con la suspensión de la ejecución, el Tribunal Supremo ha señalado que el mero retraso en la ejecución de la obra no puede considerarse un incumplimiento contractual con efectos resolutorios, de modo que el retraso debe ser de tal gravedad y entidad suficiente como para afectar a la esencia del contrato y frustrar las legítimas expectativas del interesado (Sentencia del Tribunal Supremo de 26.11.2001 )

Por otra parte, la retirada de materiales por parte de la empresa constructora, el incumplimiento de sus obligaciones por parte de los trabajadores, la paralización total de las obras durante varias semanas sin justificación y el hecho de que los albañiles, tras ser informados de una serie de defectos, dejaran de responder a las llamadas, son pruebas claras de la paralización de las obras.

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