Contrato verbal de arrendamiento

Existe contrato cuando dos o más personas acuerdan intercambiar bienes o servicios a cambio de una contraprestación determinada, de modo que el contrato se perfecciona antes de que conste por escrito. Además, la norma general en España es que no es necesario que un contrato conste por escrito.

Esta norma se aplica a los contratos de arrendamiento, independientemente de que se refieran a una vivienda o a un terreno. Por lo tanto, el artículo 37 de la Ley Municipal de Arrendamientos establece que las partes pueden obligarse mutuamente a poner por escrito el contrato de arrendamiento. Este documento debe especificar la propiedad que se alquila, la duración del contrato y el alquiler inicial.

Hasta aquí la lógica.

Debido a los riesgos asociados a los acuerdos verbales, en la práctica los contratos de arrendamiento suelen celebrarse por escrito. Esto se aplica en particular al alquiler de locales comerciales, donde puede celebrarse cualquier contrato.

Veamos un ejemplo de los riesgos para el propietario.

Vacaciones no disfrutadas y nuevo contrato

Desahucios improbables

Resultó que se había creado una empresa en una nave industrial antes de firmar el contrato. Obviamente debe haber habido un acuerdo con el propietario del almacén. La empresa arrendataria no pagó el alquiler, por lo que el arrendador interpuso una demanda de desahucio verbal por impago.

El Primer Árbitro (Olot) y la Audiencia Territorial de Girona, Sala 1ª (Sentencia 98/2018, de 16 de marzo) llegaron a un acuerdo al respecto. Aunque esté claro que el almacén está arrendado o se va a arrendar, no es posible desahuciar al usuario, ya que no es posible establecer el importe del alquiler ni cuándo comenzó el uso sin que esto esté documentado en blanco y negro.

El asunto habría sido diferente si la empresa arrendataria hubiera pagado un alquiler mensual. De este modo, se conocería el importe del alquiler y se podría determinar el inicio del uso del inmueble. Sin embargo, en la situación actual, el desahucio por impago no habría sido posible sin el alquiler.

Por tanto, al propietario sólo le quedaban dos opciones: iniciar otro procedimiento, es decir, el desahucio en precario, o firmar un contrato de alquiler; en el segundo caso, el desahucio se produce si no se paga el alquiler acordado.

Prueba de la existencia de un contrato

Sin embargo, hay otras formas de demostrar la existencia de un contrato.

Casos de negociación ejemplos

Una de las ventajas de las redes sociales es que todo puede expresarse por escrito o en imágenes: Algunos tribunales ya han aceptado que un chat de WhatsApp puede probar la existencia de un contrato de alquiler verbal: cuándo se inició y cuándo se pagó la renta. Un simple plantarazo es la prueba.

En la práctica, la prueba de una relación contractual es válida. Por ejemplo, documentos de entrega importantes, correos electrónicos, testimonios de agentes inmobiliarios, etc.

Acuerdos verbales y derechos desconocidos.

Arrendamientos.

Los contratos verbales y tus derechos: Los contratos verbales pueden ser un quebradero de cabeza si no sabes quién es la otra parte del contrato y si no estableces de antemano límites, fechas, valores y responsabilidades claros.

Si una de las partes alega un incumplimiento, la otra debe solicitar una declaración ante un juez o un testimonio ante notario como prueba previa, lo que puede llevar mucho tiempo.

Un contrato verbal tiene la ventaja de que no es necesaria una reunión cara a cara y el contrato puede celebrarse rápidamente. Esto significa que si el propietario necesita desalojar el piso, puede simplemente acordar un plazo con el inquilino por teléfono y ya está.

El inconveniente es que, al igual que con un contrato verbal, si surgen problemas y alguna de las partes quiere emprender acciones legales, sin un contrato escrito las pruebas se reducen y el contrato queda anulado.

Si desea realizar un arrendamiento escrito u oral, en cualquier caso necesitará pruebas de que el acuerdo se realizó de mutuo acuerdo. En el caso de un acuerdo por escrito, el propietario puede entregar al inquilino una copia del acuerdo hasta 10 días después de su celebración.

Por otro lado, tenga en cuenta cuáles son los motivos válidos para exigir al inquilino que desaloje.

• Incumplimiento de los pagos de alquiler acordados.
• Falta de pago de las tasas de servicios públicos que da lugar a la interrupción o pérdida de uso de los mismos.
• Subarriendo o cesión del contrato de alquiler por parte del inquilino sin permiso del propietario.
• La posesión se utiliza para cometer un delito.
• Si el arrendador realiza modificaciones o destrucciones que no haya autorizado previamente.
• Incumplimiento de las normas de propiedad horizontal (por ejemplo, ruido).

Si el propietario comprueba que el inquilino ha infringido alguna de las normas anteriores y no quiere abandonar el piso, puede iniciar un procedimiento judicial para la devolución de la vivienda.

Si existen motivos personales para desalojar el piso, el propietario también puede rescindir el contrato con un preaviso mínimo de tres meses y pagar una penalización de tres meses de alquiler si incumple el contrato.

Véase también.

¿Cómo puedo rescindir el contrato si el inquilino no acepta el pago?

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